L’art. 64 co. 6-11 del DL 73/2021 prevede una nuova agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di abitazione, per i soggetti di età inferiore a 36 anni, con un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000,00 euro, consistente nell’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili ad IVA, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo, nonché nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati.

Il beneficio è temporalmente limitato agli atti stipulati tra il 26.5.2021 e il 30.6.2022.

L’agevolazione riguarda:

• non solo gli atti a titolo oneroso di acquisto della proprietà;
• ma anche gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

Dal punto di vista soggettivo, il beneficio si applica limitatamente ai trasferimenti operati a favore di soggetti che soddisfino entrambe le seguenti condizioni:

• non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
• hanno un ISEE non superiore a 40.000,00 euro annui.

Si ritiene che l’atto di acquisto debba rispettare tutte le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa” dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, anche se la formulazione normativa da questo punto di vista non è impeccabile, in quanto richiama la Nota II-bis con riferimento al tipo di abitazione trasferito, anziché alle condizioni dell’acquisto.

L’agevolazione si muove su più fronti, in quanto riguarda, da un lato, le imposte d’atto dovute sull’atto di trasferimento a titolo oneroso (IVA, imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale) e, dall’altro, l’imposta sostitutiva sul finanziamento.

In primo luogo, l’art. 64 co. 6 del DL 73/2021 prevede che, in presenza di tutti gli elementi e le condizioni sopra illustrate, l’atto di acquisto vada esente dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, mentre si ritiene restino dovute l’imposta di bollo nonché i tributi speciali catastali, non potendo operare l’art. 10 co. 3 del DLgs. 23/2011.

In seconda battuta, l’art. 64 co. 7 del DL 73/2021 dispone che, ove l’atto di acquisto di cui al comma 6 risulti imponibile ad IVA, agli acquirenti infra-trentaseienni spetti “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto“, che può essere utilizzato:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione nel modello F24 ai sensi del DLgs. 241/97.

In nessun caso il credito può essere rimborsato.

In breve, la nuova norma sembra strutturata in modo da prevedere in modo generalizzato l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, per tutti gli atti di acquisto che soddisfino le condizioni di legge (art. 64 co. 6 del DL 73/2021), sia ove posti in essere da soggetti privati che da soggetti IVA ed a prescindere dal regime IVA (esenzione o imponibilità).

Poi, il comma 7 restringe il campo agli atti di cui al comma 6, ma soggetti ad IVA, prevedendo il credito di imposta che, quindi, sembra associarsi all’esenzione dalle imposte d’atto (come espressamente affermato nella relazione tecnica alla primissima bozza del decreto).

L’art. 64 co. 8 del DL 73/2021 prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti di cui all’art. 18 del DPR 601/73, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo a condizione che:

• sussistano le condizioni e i requisiti di cui al comma 6;

• la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni sopra illustrate, o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le disposizioni previste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e dall’art. 20 del DPR 601/73.