Superbonus 110 % e detrazioni edilizie: edifici di un unico proprietario e immobili in corso di definizione

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Superbonus 110 % e detrazioni edilizie: edifici di un unico proprietario e immobili in corso di definizione

A seguito delle modifiche introdotte all’art. 119 del DL 34/2020 dall’art. 1 co. 66 lett. n) della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021), la disciplina del superbonus al 110% può trovare applicazione sugli interventi agevolati effettuati dalle persone fisiche anche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (comma 9 lett. a) Con la risposta ad interpello 13.4.2021 n. 242, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, al fine del computo delle unità immobiliari (che non possono essere superiori a quattro), le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. Con la risposta a interpello 13.4.2021 n. 241, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabili anche alle unità immobiliari temporaneamente accatastate in categoria F/4 (unità in corso di definizione) le precisazioni fornite nella circ. Agenzia delle Entrate 8.7.2020 n. 19, p. 315, con riferimento alle unità collabenti (categoria catastale F/2) e di estendere anche a questa tipologia di immobili i bonus edilizi. Anche le unità immobiliari accatastate in categoria F/4, quindi, possono essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Di conseguenza, gli interventi realizzati su tali unità potranno beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 16-bis del TUIR sempre che – al termine dei lavori – l’immobile assuma una destinazione abitativa.  
Premessa

Con le risposte ad interpello 13.4.2021 n. 242 e 241, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in ordine alla spettanza delle detrazioni “edilizie“.

Immobili posseduti da unico proprietario

A seguito delle modifiche introdotte all’art. 119 del DL 34/2020 dall’art. 1 co. 66 lett. n) della L.178/2020 (legge di bilancio 2021), la disciplina del superbonus al 110% può trovare applicazione sugli interventi agevolati effettuati dalle persone fisiche:

  • “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (comma 9 lett. a);
Gli interventi di cui alla lett. a) del comma 9 sono quelli che riguardano le parti comuni degli “edifici composti da due a quattro unità immobiliari“.  
  • su unità immobiliari” (comma 9 lett. b).
Gli interventi di cui alla lett. b) del comma 9 sono invece quelli che riguardano singole unità immobiliari, intendendosi per tali sia quelle che coincidono con l’edificio (c.d. “edifici unifamiliari”), sia quelle site in edifici composti da più unità immobiliari.  

Per effetto della modifica ad opera della legge di bilancio 2021, pertanto, l’agevolazione nella misura del 110% spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici di un unico proprietario o in comproprietà, che non sono qualificabili come dei “condomini” e che sono composti fino a 4 unità immobiliari.

Con la risposta ad interpello n. 242/2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato, tra l’altro, che, al fine della spettanza del superbonus del 110%, nel computo delle unità immobiliari le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.  

Se l’edificio interamente posseduto da un’unica persona fisica, o da più persone fisiche in comproprietà pro indiviso, è composto da 5 o più unità immobiliari distintamente accatastate, le spese sostenute per gli interventi agevolati effettuati sulle sue parti comuni non possono beneficiare del superbonus al 110% (possono invece fruire delle altre detrazioni “edilizie”).

Limitazione alle due unità immobiliari per gli interventi di riqualificazione energetica con superbonus 110%

Anche in questi casi si applica la disposizione contenuta nel comma 10 dell’art. 119 del DL 34/2020, secondo cui “le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio“.

In altre parole, per gli interventi di riqualificazione energetica “trainanti” o “trainati” (commi da 1 a 3 dell’art. 119) effettuati sulle singole unità immobiliari il superbonus spetta nel limite di 2 unità immobiliari.

Detto limite delle 2 unità immobiliari non sussiste per le detrazioni che derivano dall’effettuazione di interventi di adeguamento antisismico, di cui al comma 4 dell’art. 119 del DL 34/2020.

Le pertinenze, invece, rilevano ai fini del calcolo dei limiti di spesa ammessi al superbonus del 110%, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio.
Unità F/4 in corso di definizione

Con la risposta ad interpello 13.4.2021 n. 241, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le unità immobiliari accatastate in categoria F/4 (riferibile a fabbricati in corso di definizione) possono essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente, e possono quindi beneficiare delle detrazioni “edilizie”.

Ove si intenda beneficiare della detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, quindi, l’agevolazione è fruibile a condizione che l’immobile assuma una destinazione abitativa al termine dei lavori.
 Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e approfondimento

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